سبتمبر 18, 2023

الإيجار قصير الأجل (AirBnbs)مقابل الإيجارطويل الأجل: أيهما أفضل استثمار؟

كتب بواسطة Amber Furr
AirBnb vs. long-term let living room show suite
نظرة عامة

● تُعد الإيجارات القصيرة الأجل والإيجارات الطويلة الأجل من الخيارات المُربحة ولكلٍ منها مزايا وعيوب، ولكن أيهما يُقدم أفضل عائد صافي على الإيجار؟

● عادةً ما يُبالغ المُستثمرون في تقدير نسبة الإشغال وتقليل التقدير من التكاليف المُرتبطة بالإيجارات القصيرة الأجل مثل منصات الإيجار إير بي إن بي إس AirBnbs.

● سيقوم هذا الدليل بمقارنة الإشغال وعائدات الإيجار والتكاليف لكل نوع من الاستثمار، واستكشاف المزايا والعيوب للإجابة على السؤال الأهم – ما هو الاستثمار الأفضل بينهما؟

الإيجارات “AirBnb” القصيرة المدى مثل مُقابل العقارات المُستأجرة طويلة المدى هو نقاش أثار اهتمام المُستثمرين في السنوات الأخيرة. فكلاهما خيارات مُربحة لها مزايا وعيوب، ولكن السؤال الذي يُود كل مستثمر معرفة إجابته هو، أيهما يُقدم أفضل عائد صافي للإيجار؟

يعتقد العديد من المستثمرين المبتدئين أن الإيجارات قصيرة المدى AirBnb هي وسيلة لتحقيق عائد أعلى. وقد يرجع ذلك لأن عادةً ما يُبالغ الناس في تقدير نسبة الإشغال بينما يقدرون التكاليف بشكل غير كافٍ، خاصة مع هذا النوع من العقارات.

ما هو الإيجار القصير الأجل؟

يُشير الإيجار القصير الأجل إلى عقار مُدرج على منصة منازل العطلات مثل AirBnb أو Booking.com ليتم استئجاره لقضاء عطلة طويلة أو قضاء عطلة نهاية الأسبوع. تختلف نسبة الإشغال بشكل كبير اعتمادًا على عدة عوامل رئيسية مثل الموقع والجودة وأيام الأسبوع التي يتم الحجز بها، ولكن عمومًا يكون الطلب أعلى خلال عطلات نهاية الأسبوع. هناك بعض الاستثناءات في المدن السياحية العالمية مثل باريس ونيويورك، التي من الأرجح أن تُحقق معدلات إشغال أعلى طوال الأسبوع.

ما هو الإيجار طويل الأجل؟

يُشير الإيجار طويل الأجل إلى النموذج السائد للإيجار السكني، حيث يسمح مالك العقار للمُستأجر بالإقامة في العقار مُقابل قيمة إيجارية مُتَفق عليها ولمدة زمنية معينة (عادةً سنة واحدة). في مواقع المراكز الحضرية الرائدة مثل مانشستر، وصل الطلب على الإيجارات إلى أعلى مستوى له تاريخيًا، حيث وصل عدد الوحدات السكنية الغير شاغرة في أحد الأوقات هذا العام إلى 51 وحدة فقط.

إيجابيات وسلبيات الإيجار قصير الأجل مقابل الإيجار طويل الأجل

إيجابيات الاستثمار في العقار للإيجار قصير الأجل

  • عوائد إيجارية عالية بفضل معدل اليوم

الواحد الأعلى.

  • يَحِق للمستثمر إمكانية استخدام العقار لنفسه لفترات قصيرة بين عمليات الإيجار.

سلبيات استثمار العقار للإيجار قصير الأجل

  •  دخل غير ثابت يعتمد على قطاع السياحة
  •  تأخذ مواقع الحجز عبر الإنترنت نسبة كبيرة من الدخل الإيجاري (عادة 20%)
  •  تحتاج عمليات التنظيف والغسيل بين كل حجز إلى وقت وجهد كبير، وهي متكررة في حالة الطلب المرتفع
  •  معدلات النمو في قيمة العقار اقل، حيث أن العقارات التي تسمح بالإيجارات قصيرة الأجل عادة ما تكون في مواقع أقل مركزية.
  •  تؤدي معدلات التغيير العالية في السكان إلى تلف أسرع في العقار
  •  تقع مسؤولية فواتير المياه والكهرباء على عاتق المُستثمر، والتي عادةً ما تكون مرتفعة بسبب عدم اهتمام المستأجر بالاستهلاك العالي.
  • يتحمل المستثمر الضرائب.
  •  يتطلب الأمر إشرافًا مباشرًا أو من خلال شركة إدارة
  •  قد تستقطب عملاء غير مرغوب فيهم بسبب عدم وجود أو عدم كفاية إجراءات الفحص مما قد يؤثر على سمعة العقار بالسلب.
  •  تحتاج إلى تأمينات مُكلِفة لمحتويات العقار
  •  قد تؤثر المراجعات والآراء السلبية على سمعة وعائدات العقار

إيجابيات استثمار العقار للإيجار طويل الأجل

  •  عوائد إيجارية عالية نظرًا للطلب الكبير(وصلت إلى 8% في مانشستر)
  •  تدفق نقدي مستقر ومنتظم عبر الإيجارات

 نُدرة الوحدات السكنية للإيجار في المراكز الحضرية حيث وصلت نسبة الإشغال إلى 100%

  • ارتفاع معدلات نمو قيمة العقار على المدى البعيد
  • تعمل الإيجارات طويلة الأجل على حماية سمعة العلامة التجارية السكنية، مما يؤدي إلى بناء مجتمع بدلاً من التدفق العابر للسكان المؤقتين، مما يُشجعهم على البقاء في العقار عامًا بعد عام
  • استثمار آمن وخال من المشاكل مع خيارات الإيجار الكامل وإدارة المبنى المتاحة
  • يتحمل المُستأجر تكاليف الخدمات مثل المياه والكهرباء.
  • يدفع المُستأجر ضريبة المجلس.
  • أي مشكلات محتملة تكون مرتبطة بالعقار وليس بالمستثمر نفسه.

سلبيات استثمار العقار للإيجار طويل الأجل

  • المخاطر المرتبطة بأي نوع من الاستثمار عامة

بناءً على ما سبق، فإن الإيجار طويل الأجل هو الخيار الأفضل للمستثمرين الراغبين باستثمار آمن وخالٍ من المشاكل، فهو يوفر تدفقات نقدية مستقرة وخاصة في سوق مانشستر حيث يفوق الطلب بكثير على العرض.

القسم التالي يُقارن توقعات العائد الصافي لكل نوع من أنواع الاستثمار لدراسة دخل الإيجار مقابل التكاليف.

توقعات العائد الصافي لكل نوع من أنواع الاستثمار

لمقارنة العائد الصافي لكل نوع من أنواع الاستثمار، قمنا بحساب تقديري دقيق اعتمادًا على شقة مُكونة من غرفة واحدة داخل مبنى ون بورت ستريت One Port Street في مركز مانشستر الحضري.

في هذا المثال، قَدرنا معدل الإشغال السنوي بنسبة 52% للوحدة قصيرة الأجل، استنادًا إلى الأبحاث السوقية في مانشستر. وهذا يُعادل في المتوسط 3 أيام إشغال أسبوعيًا، مما يعكس أسبوعًا نموذجيًا في AirBnb في مدينة مثل مانشستر، مشغولة أيام الخميس والجمعة والسبت.

توقع العائد الصافي لعقار الإيجار قصير الأجل

غرفة واحدةنوع الشقة
345,476 جنيه استرلينيالسعر الإجمالي
52%  نسبة الإشغال
200 جنيه استرلينيالإيجار اليومي
37,960 جنيه استرلينيالإيجار السنوي
11%هامش الربح
7,592 جنيه استرلينيإدارة الإيجار (20%)
3,796 جنيه استرليني إدارة الضيوف (10%)
405 جنيه استرلينيتأمين المبنى (0.75 جنيه استرليني لكل قدم مربع)
1,893.50 جنيه استرلينيرسوم الخدمة (3.5 جنيه استرليني لكل قدم مربع)
3,796 جنيه استرلينيتنظيف، غسيل ومستلزمات الحمام (60 جنيه استرليني لكل تغيير)
700 جنيه استرليني (يحتاج المستثمرون الأجانب إلى تغطية متخصصة)تأمين المضيف (سنوي)
1,800 جنيه استرلينيفواتير المياه والكهرباء (استهلاك محافظ 150 جنيه استرليني شهريًا)
  
2,150 جنيه استرلينيضريبة المجلس (الدرجة دي)
22,133.25 جنيه استرلينيإجمالي التكاليف  
15,826.75 جنيه استرلينيالدخل الصافي  
4.5%هامش الربح الصافي

اعتمادًا على تقدير واقعي لنسبة الإشغال 100% سنويًا، وفقًا لمشاريع سيليكت بروبرتي السكنية التشغيلية في مانشستر (اعتبارًا من سبتمبر 2023).

 توقع العائد الصافي لعقار الإيجار طويل الأجل

غرفة واحدةنوع الشقة
345,476 جنيه استرلينيالسعر الإجمالي
100%  نسبة الإشغال
20,729 جنيه استرلينيالإيجار السنوي
6%هامش الربح
2,487 جنيه استرلينيإدارة الإيجار (12%)
405.75 جنيه استرلينيتأمين المبنى (0.75 جنيه استرليني لكل قدم مربع)
1,893.50 جنيه استرلينيرسوم الخدمة (3.5 جنيه استرليني لكل قدم مربع)
480 جنيه استرلينيتأمين المحتويات
  
5,266.68 جنيه استرلينيإجمالي التكاليف  
15,461.88 جنيه استرلينيالدخل الصافي  
4.6 %هامش الربح الصافي

الإيجار طويل الأجل أم الإيجار القصير الأجل، أيهما الاستثمار الأفضل؟

النتيجة النهائية، وبناءًا على الحسابات أعلاه، وبالنظر إلى التكاليف العالية المُرتبطة بالإيجار قصير الأجل، فإن هامش الربح الصافي أعلى قليلًا (0.1%) في الإيجار طويل الأجل. وبالإضافة إلى قائمة المميزات الكبيرة مثل إن الاستثمار خالٍ من المشاكل مع السيطرة على إدارة الإيجارات، يثبت العقار للإيجار طويل الأجل أنه الخيار الاستثماري الأكثر جاذبية.

مع الأخذ في الاعتبار أنه إذا أمكن لـ AirBnbs تحقيق إشغال أعلى من 50٪ (كما قد يكون الحال في المدن السياحية الكبرى)، في حين ستزداد تكاليف الغسيل وتحويل العقار أيضًا، ستحقق عوائد صافية أعلى ويكون لديها القدرة على موازنة التكاليف التشغيلية العالية.

من خبرتنا العملية، النقطة الأساسية هي أن عادةً ما يُبالغ المستثمرون في تقدير الإشغال ويقللون من تقدير التكاليف عندما يتعلق الأمر بالإيجارات قصيرة الأجل، ثم يشعرون بخيبة أمل من صافي العائد.

في سيليكت بروبيرتي Select Property، لا تسمح علاماتنا التجارية السكنية بتأجير العقارات على المدى القصير لأننا نعتقد أن ذلك يضر بتجربة الإقامة بشكل عام. على سبيل المثال، تم تصميم أفينيتي ليفينج Affinity Living حول المجتمع ووسائل الراحة وتشجيع السكان على رؤية المبنى بأكمله كامتداد لمنزلهم. ولكن مع وجود نظام التأجير السريع للسياح والمسافرين من رجال الأعمال، لن يكون هذا مُمكنا.

ومن ناحية أخرى، فإن علامتنا التجارية الفاخرة للشقق الفندقية سيتي سويتس CitySuites، مُخصصة فقط للإيجارات قصيرة المدى وتستهدف بشكل مباشر المسافرين من السياح ورجال الأعمال، وهو نموذج مختلف تمامًا.  توفر شركة Select Property تجربة استثمار شاملة للمستثمرين، مما يوفر نهجًا خاليًا من المتاعب من البداية إلى النهاية. يُمكن للوساطة الداخلية لدينا أيضًا بيع الممتلكات الخاصة بك نيابة عنك عندما يحين الوقت المناسب، مما يوفر لك راحة البال واستراتيجية خروج سهلة.

اتصل بنا الآن وتعرف على المزيد عن استثماراتنا وكيف يمكنك الاستفادة منها.

مشاركة المقاله
مايو 24, 2024
أنواع تملك العقارات في المملكة المتحدة
مايو 2, 2024
أفضل مدن للاستثمار العقاري في بريطانيا
أبريل 25, 2024
افضل دول للاستثمار العقاري الناجح
أبريل 25, 2024
استثمار المستقبل في شقق للبيع في ليفربول بريطانيا