سبتمبر 24, 2021

لماذا يتجه المستثمرون إلى المدن الإقليمية خارج لندن

كتب بواسطة Matheen Bukhari
تقرير للتنبؤات السكنية
نظرة عامة

مع عمل سوق العقارات والاقتصاد البريطاني ككل بشكل استثنائي مع تعافينا من الصدمة الاقتصادية لـكوفيد 19، تظل العقارات في المملكة المتحدة أكثر فئات الأصول المستقرة والجديرة بالثقة.

في الواقع، تُظهر توقعات النمو الأخيرة من صندوق النقد الدولي مؤشرات جيدة على أن الاقتصاد البريطاني يتعافى بشكل أسرع مما كان متوقعًا، مع أعلى معدلات للنمو مشترك في مجموعة السبع. إلى جانب حقيقة أن أسعار المنازل ارتفعت بنسبة %8  في العام حتى يوليو 2021، فالآن هو الوقت المثالي للاستثمار في العقارات في المملكة المتحدة لتحقيق عائدات قوية وثابتة.

لكن ما هي المناطق التي تشهد الجزء الأكبر من هذا النمو؟

على الرغم من أن عدد سكان لندن يبلغ 9 ملايين نسمة ويمثل ما يقرب من ربع النشاط الاقتصادي الإجمالي للمملكة المتحدة، فقد اتجه الكثير من المشترين إلى المدن خارج لندن لتحقيق أعلي معدل نمو ممكن من الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة.

على الرغم من أن العاصمة كانت تاريخياً المكان الأنسب للمستثمرين الدوليين، إلا أن هذه المدن الكبرى الأخرى تكتسب اعترافًا عالميًا بارتفاع الطلب عليها وإمكاناتها الإنمائية الهائلة.

تُعد مدينتا مانشستر وليدز الشمالية خيارات استثمارية تحظي بشعبية متزايدة لكل من المستثمرين المحليين والدوليين، ولا ننسى ثاني مدينة في المملكة المتحدة من حيث الحجم والسكان في قلب ميدلاندز، برمنغهام، والتي تقع في بداية منحنى نمو متميز.

أخبر ويل ماكنتوش، المدير الأول في جونز لانج لاسيل (JLL ) ، أريبيان بزنس أنه “تاريخيًا، أدى الركود أو الانخفاض في أسعار العقارات الرئيسية في وسط لندن إلى ظهور توجه نحو سوق” من مستويين “، حيث سيشتري المستثمرون العرب منازل الملاك-الشاغلين في لندن ويسعون للحصول على عوائد أعلى لرأس المال والإيجارات في مانشستر – ثاني مدينة مزدهرة في بريطانيا بعد الثورة الصناعية “.

هذا هو توجه المشتري الذي نشهده على مستوى العالم، فبينما تظل العاصمة موقعًا جذابًا لامتلاك عقار لأغراض المعيشة، فإن فرص الاستثمار الأكثر ربحًا تثبت أنها في المدن الإقليمية خارج لندن، ويرجع ذلك في الغالب إلى انخفاض أسعار العقارات وارتفاع العائدات.

ما هي أهم 3 أسباب تجعل الناس يستثمرون خارج لندن؟

1. انخفاض دخول رؤوس الأموال

نظرًا للحد الأقصى للقدرة على تحمل التكاليف في لندن، يستثمر المشترون في أماكن أخرى لزيادة عائداتهم غير اماكن الاستثمار في المملكة المتحدة وبالتحديد لندن. وغالبًا ما تكون العائدات ونمو رأس المال أقل بكثير في العاصمة مع متوسط أسعار العقارات في لندن بأكثر من ضعف سعر معظم المناطق الأخرى في المملكة المتحدة.

للمساعدة على رؤية أوسع للأمر، فنلقي نظرة على متوسط أسعار العقارات في بعض المدن الرئيسية في المملكة المتحدة:

  • لندن – 488500 جنيه إسترليني
  • مانشستر – 188900 جنيه إسترليني
  • برمنغهام – 179200 جنيه إسترليني
  • ليدز – 181600 جنيه إسترليني

2. عوائد أعلى

متوسط العوائد في كل منطقة:

  • لندن -% 2.83
  • ويست ميدلاندز (منطقة برمنغهام) -% 3.85
  • الشمال الغربي (منطقة مانشستر) -% 4.69
  • يوركشاير وهامبر (منطقة ليدز) -% 4.56

قارنا عائدات الإيجار لأحد العقارات المتميزة المبنية لهذا الغرض، أفينيتي ليفينج ريفر سايد في مانشستر، مع عقار مماثل في مايفير، لندن:

أفينيتي ليفينج/،  مانشسترتطور مماثل في مايفير ، لندن (المنطقة 1)
شقة بغرفتي نوم 342 ألف جنيه إسترلينيشقة بغرفتي نوم 1،150،000 جنيه إسترليني
متوسط الإيجار 1،705 جنيه إسترليني متوسط الإيجار 2817 جنيه إسترليني مساءً
متوسط عائد الإيجار السنوي %6متوسط عائد الإيجار السنوي % 2.9

مع وجود فرق بنسبة %3.1 بين متوسط عوائد الإيجار في كل مدينة لعقار إيجار مماثل، فلا عجب أن يعيد المستثمرون المحليون والدوليون النظر في الاستثمار في العاصمة.

3. الإقبال الكبير

يتزايد طلب المستأجرين على العيش في وسط المدينة في مانشستر وبرمنغهام وليدز، حيث أن الثلاثة جميعهم لديهم عدد سكان متزايد وفرص وظيفية قوية ومعدلات عالية لتنقل الخريجين.

ستتأثر المدن الثلاث بشكل إيجابي بقطار كروس ريل الحكومي فائق السرعة 2، والذي سيجلب حوالي 1.5 مليون شخص في غضون 45 دقيقة من لندن على مراحل اعتبارًا من عام 2021.

لن يؤدي هذا إلى زيادة تحديد هذه المدن كنقاط جذب دولي فحسب، بل من المتوقع أن يعزز خط القطار فائق السرعة 2 اتجاه هجرة سكان لندن إلى العاصمة حيث يمكنهم الحصول على مستوى معيشي أعلى بسعر إيجار أقل مع الحفاظ على مسافة قابلة للتبديل من العمل.

ولكن ما مدى ارتفاع الطلب في المدن خارج لندن؟

قال زوبلا إنه كان هناك “ارتفاع حاد” في الطلب على المعيشة في المدينة، على الرغم من أن بياناتها أظهرت أن الإيجارات لا تزال منخفضة في لندن على أساس سنوي، في أعقاب مغادرة العديد من المستأجرين العاصمة.

مانشستر

تم التصويت مؤخرًا على المرتبة الثالثة في قائمة أفضل مدن العالم في تايم آوت بينما تخلفت لندن في المركز الثالث عشر، واحتلت مانشستر المرتبة الأولى في الفئات بما في ذلك اللطف والقدرة على التأقلم والخدمات الترفيهية الليلية.

تنعكس شعبية المدينة أيضًا في أبحاث رايت موف الأخيرة، والتي كشفت أن الاستفسارات عن العقارات المؤجرة في وسط مدينة مانشستر قد زادت بنسبة %69 على أساس سنوي

مع تزايد السكان بمعدل ضعفي المعدل الوطني، فإن الطلب في أعلى مستوياته على الإطلاق في العاصمة الشمالية وعدد العقارات المتاحة للإيجار في أدنى مستوى له على الإطلاق حيث انخفض بنسبة %76 في نفس الوقت من العام الماضي. مانشستر هي مقر لـ 80 من 100 شركة من مؤشر فوتسي 100 الأعلى في المملكة المتحدة، مما يجلب مجموعة ديموغرافية من المحترفين الشباب ومجموعة متزايدة من المواهب إلى المدينة – السوق المستهدف لمطوري البناء بهدف التأجير. كان هذا التوجه واسع النطاق للمحترفين الشباب الذين ينتقلون من العاصمة إلى مدن مثل مانشستر قصة شائعة بين المستأجرين في مشاريعنا في مانشستر في مجموعة سيليكت بروبرتي.

انتقلت سكوت كريستيان، أحد المقيمين في مشروع فيكتوريا ريزيدنس في مانشستر من لندن في يناير من هذا العام: “كنت أعيش في كناري وارف في لندن والتي كما قد تتخيل كانت باهظة الثمن. ثم مع الوباء، كنت أنا وشريكي نعيش في شقة بغرفة واحدة، لذلك كان من المنطقي تمامًا الانتقال إلى مانشستر حيث يمكننا شراء شقة أجمل بغرفتي نوم حتى نتمكن من العمل من المنزل “.

برمنغهام

في بداية منحنى نمو جديد ومتميز، يزداد عدد سكان برمنغهام بمقدار 10000 شخص سنويًا، ومع ذلك فإن المعروض من العقارات السكنية منخفض نسبيًا. يتكون %75 من هذا العدد السكاني المتزايد من “سكان المدينة الأساسيين الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا”، مما يجعل برمنغهام أصغر مدينة كبرى في أوروبا. إلى جانب سوق العقارات الذي يعاني من نقص في المعروض، تجعل هذه المجموعة السكانية الشابة من برمنغهام فرصة كبرى للاستثمار، حيث أن المحترفين الشباب هم السوق الرئيسي للعقارات المبنية بهدف التأجير. مع استعداد أكثر من ثلث جيل الألفية الآن للاستئجار طوال حياتهم، فإن الناس على استعداد لدفع مبالغ إضافية مقابل تجربة المعيشة التي يرغبون فيها.

موطن لأكبر اقتصادات خارج لندن، هناك توجه متزايد لأرباب العمل المرموقين مثل بنك إتش إس بي سي وغولدمان ساكس الذين يؤسسون مقارهم خارج العاصمة وفي برمنغهام. من المتوقع زيادة فرص العمل في المدينة الثانية بنسبة %10 خلال العقد المقبل، مقارنة بزيادة قدرها %6 خلال السنوات العشر الماضية. من خلال جذب المزيد من الناس إلى اقتصادها المتنامي، شهدت برمنغهام زيادة بنسبة 25.2% في الطلب على الإيجارات من الربع الرابع 2020 إلى الربع الأول من عام 2021.

زيادة حضور برمنغهام على الوعي الدولي، ستستضيف المدينة ألعاب الكومنولث في عام 2022 وستكون مركزًا مركزيًا لـخط القطار فائق السرعة 2 وتربط لندن مع نورثرن باورهاوس.

ليدز

على الرغم من أن ليدز ربما تكون أقل تطوراً من مانشستر وبرمنغهام، إلا أنها ترسخ مكانتها بإمكانياتها الإنمائية الهائلة ويجب أن تكون نقطة جذب لمستثمري العقارات الذين يتطلعون إلى تنويع محافظهم الاستثمارية. ليدز هي المدينة الأسرع نموًا في المملكة المتحدة وهي المحرك الرئيسي لمنطقة المدينة التي يبلغ اقتصادها 64.6 مليار جنيه إسترليني، ويبلغ مجموع عدد سكانها 3 ملايين نسمة، وتبلغ القوة العاملة 1.37 مليون. يوجد أكثر من 32000 شركة مسجلة في ضريبة القيمة المضافة في ليدز وأكثر من 6000 شركة صغيرة ومتوسطة الحجم، تمثل أكثر من نصف قطاع العمالة.

من خلال جذب المستأجرين إلى المدينة، أصبحت الفجوة بين العرض والطلب هي الأوسع منذ عام 2013 في ليدز، مما يحدد فرصة مربحة في سوق تعاني من نقص المعروض. ينعكس هذا الطلب في الأبحاث الحديثة، والتي أظهرت أن %32 من المختصين في مجال العقارات سجلوا زيادة في استفسارات المشترين في المدينة هذا العام. في حين أن لندن ستظل دائمًا واحدة من أكثر المدن زيارة في العالم، حيث تمت الإشادة بتاريخها وهندستها المعمارية والخدمات الترفيهية الليلية بها، فإن الاتجاه المتزايد للمستثمرين الذين يتطلعون إلى مدن أخرى في المملكة المتحدة لتحقيق أقصي قدر من عائداتهم هو باقٍ. بالنسبة للمالكين الشاغلين الذين يتطلعون إلى العيش في لندن أو ربما الشراء لمزيج من أغراض الإيجار والمعيشة، نتفق على أنه لا يوجد مكان مثل العاصمة تمامًا.

في مجموعة سيليكت بروبرتي، لدينا مجموعة من الفرص الاستثمارية في أفضل مدن الاستثمار في المملكة المتحدة، بما في ذلك مانشستر وبرمنغهام لنقدم لك عوائد قوية وثابتة. تواصل مع مستشاري الاستثمار العقاري لدينا اليوم لإجراء محادثة حول احتياجاتك وأهدافك وأي أسئلة قد تكون لديك حول السوق.

مشاركة المقاله
مايو 24, 2024
أنواع تملك العقارات في المملكة المتحدة
مايو 2, 2024
أفضل مدن للاستثمار العقاري في بريطانيا
أبريل 25, 2024
افضل دول للاستثمار العقاري الناجح
أبريل 25, 2024
استثمار المستقبل في شقق للبيع في ليفربول بريطانيا