أغسطس 3, 2021

6 خرافات شائعة حول الاستثمار العقاري في المملكة المتحدة

كتب بواسطة Amber Furr
نظرة عامة

حالة الاستقرار التي تتمتع به عقارات المملكة المتحدة مكّنتها لتكون  إحدى أهم فئات الأصول المرموقة، ولكن بالرغم من هذا، إلا أن جميع الاستثمارات تحظى بقدرٍ من التعقيدات والمخاطر، والتي قد تؤدي لمفاهيم خاطئة – خاصة للمستثمرين الخارجيين الذين يحاولون التعامل مع سوق المملكة المتحدة أو فهم عملية الشراء.

يُصحِّح فريقنا المختص في الاستشارة العقارية حول العالم بمجموعة Select Property (سيليكت بروبيرتي)، مجموعة من المفاهيم الخاطئة للمستثمرين، حيث نقوم بمشاركة ما اكتسبناه عن تجربة مباشرة على مدار 17 عام من معرفة وأفكار وخبرة باعتبارنا روّاد بتطوير المشاريع وخبراء عقاريين.

نوضح بهذه المدوّنة أشهر 6 خرافات يواجهها مستشارونا العقاريون، لنساهم في تثقيف الناس حول كيفية الاستثمار بنجاح وتحقيق أقوى العوائد.

1. “من المؤكد أن مراكز المدينة الرئيسية الآن تتمتع بزيادة في العقارات السكنية المعروضة؟”

تحتل هذه الخرافة المركز الأول لدينا لأنها لا تحتوي على أي شيء من الصحة. حيث يعتقد بعض المستثمرين أن عملية البناء بالنطاق الموجود حاليًا هي دليلًا على زيادة تشبُّع في مواقع الاستثمار الرئيسية مثل مدينة مانشستر، أو “مانش-هاتن” كما اشتهرت مؤخرًا نظرًا لتوسع أفقها. ولكن ليس من المتوقع أن يتفوق معدل طلب المعيشة بمركز المدينة على معدل العرض بأي وقت قريب، خاصةً مع تزايد التعداد السكاني لضعف المعدل القومي وبوتيرة أسرع 15 مرة عن معدل المنازل الجديدة طور البناء.

ومن الجدير أيضًا ملاحظة أن الأعمال طور البناء في مدن مثل مانشستر ليست جميعها بناءات سكنية. ولكن بدلًا من ذلك، تتم أعمال بناء فنادق وجامعات ومواقف سيارات ومباني تجارية وعمليات تحسين وسائل النقل والبنية التحتية، مما يرتقي بالمدينة لتكون مكانًا أفضل للمعيشة والعمل والزيارة، وبالتالي تنجح في رفع معدل الطلب على الإيجار.

اطّلع على مشروعنا المميز في مانشستر، فيكتوريا ريزيدينس، على سبيل المثال. والذي تم افتتاحه في ديسمبر 2020، واستغرق سيتيو؛ شريكنا بإدارة الإيجارات، أربعة أشهر فقط لشَغل الشقق، مما يدل على أن الناس يريدون العيش في مركز المدينة حتى أثناء الوباء، وليس هذا فحسب، بل أنهم أيضًا على استعداد دفع مبالغ مميزة لتحقيق ذلك. لذا، التنبؤ لمدينة مانشستر بتحقيق أعلى معدل ارتفاع بأسعار المبيعات (%17.1) وارتفاع الإيجارات (%16.5) ضمن جميع مدن المملكة المتحدة على مدار الخمس سنوات القادمة. أمر لا يجب أن يثير الدهشة.

2. “الاستثمار في عقار لم يتم حتى بناءه بَعد يعتبر مخاطرة”

الاستثمار خارج الخطة فرصة استثمارية مربحة، لأن المستثمرون بإمكانهم تأمين عملية الشراء بخصم قبل تقدير رأس المال خلال فترة البناء، مما يمنحهم أسهم فورية بالعقار وقت الانتهاء. ويجب أن يوفر مطورو المشاريع المرموقين ملف بالعقارات المكتملة والناجحة، والتي تم إطلاقها سابقًا خارج الخطة، وذلك لمساعدتك على تقليل المخاطرة. كما يجب عليهم إمدادك بأفكار؛ قائمة على بحوث السوق وتاريخ المشروع، عن الزيادة المتوقعة لرأس المال والعائدات الإيجارية.

يمانع مستثمرون أخرون الاستثمار خارج الخطة لعدم رغبتهم في الانتظار لشهور أو سنين أحيانًا للاستمتاع بعائداتهم الإيجارية. يجب التعامل مع العقارات كاستثمار متوسط أو طويل المدى، حيث نجد أن من يطبّق هذه الاستراتيجية يحقق أعلى عائد استثماري على هيئة العائدات الإيجارية المرتفعة والمنتظمة وزيادة رأس المال على المدى الطويل. العقار استثمار مربح جدًا بشرط تطبيق الاستراتيجية السليمة – قد ولت أيام الكسب السريع (الشراء والبيع)، والعقار أصبح مقترن بالعائدات المستقرة على المدى الطويل.

كما أنك عندما تستثمر خارج الخطة، فأنت تستثمر في مشروع جديد تمامًا، تم تصميمه لأغراض محددة، مما يعني أنه مصمم خصيصًا لإرضاء العميل من البداية للنهاية. ولا يكتفي هذا النوع من العقارات بتحقيق معدل طلب عالي فقط، ولكن يجذب المستأجرين المستعدين اليوم لدفع مبالغ مميزة لتحقيق تجربة المعيشة ووسائل الراحة التي يرغبونها.

3. “العقارات التقليدية التي يتم شراءها بغرض البيع ذات تكلفة أقل وتُدِرّ نفس العوائد”

إن بدا العرض ممتاز لدرجة خيالية، فهو بالفعل خيالي؛ هذه قاعدة في عالم الاستثمار العقاري يجب أن تدركها جيدًا. إن وجدت عقارًا أرخص من المتوسط، ويعِد بعائدات إيجارية أعلى من المتوسط أيضًا، تعامل معه بحذر والجأ للبحث المكثّف عن نوع العقار والموقع والمشروع. ستجد أن هذه العقارات الأرخص والتي يتم شرائها بغرض الإيجار، غالبًا تقع على أطراف المدن وليست بمواقع مركز المدينة الرئيسية، مما يعني أن الطلب عليها أقل وبالتالي عائداتها الإيجارية أيضًا أقل.

وفي حين أن عقارات الشراء للإيجار التقليدية أرخص للشراء عادةً، لكنها قديمة وتحتوي على مرافق قليلة (إن وجدت)، ولا تُقدّم خدمة إدارة. كما أن أولويات المستأجر تغيرت بشكل ملحوظ بالسنوات الأخيرة وارتفعت توقعات الناس فيما يتعلق بمنازلهم بشكل غير مسبوق- وهذا اتجاه تم التعجيل به بسبب كوفيد-19. حيث يعتبر المستأجرون الآن المباني التي يعيشون بها امتدادًا لشققهم، للاستمتاع بالمساحات المجتمعية والمرافق المشتركة، وهذا نتيجة لقضاء وقت أطول في المنزل.

وكسابق الذكر، تعطي العقارات المصممة لأغراض محددة الأولوية لاحتياجات هؤلاء المستأجرين، لذا تُقدم عادةً وسائل راحة مثل مساحات العمل المشتركة، والمساحة المجتمعية الخارجية، وصالة الألعاب الرياضية المصممة على أحدث طراز، واستوديوهات ودروس اللياقة، وتوفير خدمة واي فاي قوية ولا تنقطع، وخدمة استقبال وأمن على مدار الساعة 24-7 وقاعات سينما وغرف ألعاب وصالات السكان وسلوكيات ملائمة للحيوانات الأليفة وغير ذلك. حسب تقرير أوربانبابل، تفوقت الشقق التي تم بنائها بغرض الإيجار بمتوسط يزيد عن 180£ شهريًا على الشقق العادية في مركز مدينة مانشستر، في ديسمبر 2020، مما يُثبت مدى أهمية الجودة والمرافق.

4. “الشقق المتميزة التي يتم بناءها لغرض محدد بواسطة علامة تجارية بالقطاع الدراسي والسكني، أكثر تكلفة من المشروعات المشابهة”

للعلامة التجارية أهمية كبرى بمجال العقارات الإيجارية أو أي نوع سلعة إن صحّ القول. فالعلامة التجارية تبعث الثقة وتمنح المستأجر معايير لتوقعاته وبالتالي توضح أسس متوسط الأسعار. تلقت علامتنا التجارية الفاخرة أفينيتي ليفينج وعلامتنا التجارية الرائدة فيتا ستيودنت الخاصة بسكن الطلاب، نجاحًا باهرًا واستقرارًا في المملكة المتحدة. ولتوضيح شهرة هذه العلامات التجارية، قمنا ببيع 942 عقارًا من أفينيتي ليفينج بقيمة 265.1 مليون جنية استرليني حتى الآن. وتم تسليم حوالي 7000 عقار تقريبًا من فيتا ستيودنت منذ عام 2012 أو عقارات في طور الإعداد، وتم تحقيق إجمالي 87.3 مليون جنية استرليني من الدخل الإيجاري للمستثمرين.

وفي حين أننا نبيع عقاراتنا بمبالغ مميزة بالفعل، إلا أن هذا يرجع لعوامل مثل النجاح الباهر للعلامة التجارية وسمعتنا كمطوري مشاريع عالية المستوى، وثبات الأداء الاستثماري المرتفع، والإقبال العالي، بالإضافة إلى معدلات الإحالة والإبقاء المرتفعة، والمواقع المركزية الرئيسية، والمرافق الممتازة، والإدارة المبهرة والتركيز على المجتمع بشكل غير مسبوق. جميع عقاراتنا مصممة بما يناسب المستخدم وتم بناءها وإدارتها خصيصًا لتلبية توقعات تجربة المستأجر.

5. “ألا يعتبر الاستثمار الآن قبل انتهاء الوباء مخاطرة؟ ألا يجب التريّث ومتابعة مجريات الاقتصاد وسوق العقار؟

لا تنتظر للاستثمار في العقارات، بل ابدأ الاستثمار في العقارات ثم انتظر! وحسب أحدث تقارير بي بي سي (BBC)، توجد توقعات بنمو اقتصاد المملكة المتحدة بأسرع وتيرة خلال أكثر من 70 عام – وهذه رسالة تردد صداها بواسطة صندوق النقد الدولي (IMF) الشهر الحالي، حيث أشار لتوقعات بتحقيق المملكة المتحدة أعلى معدل نمو مشترك ضمن مجموعة الدول الصناعية السبع (G7).

توجد توقعات بأن القطاع؛ الذي يحقق سنويًا 1.33.5 مليار جنية استرليني تقريبًا لاقتصاد المملكة المتحدة، سيشهد طفرة بعد رفع القيود عن المملكة المتحدة وإعادة فتح الحانات والمطاعم والفعاليات والنوادي. علاوة على ذلك، ارتفعت أسعار المنازل بمعدل %8.8 في يونيه 2021 مقارنةً بنفس الشهر السنة السابقة لها. لا يوجد وقت أفضل للاستثمار من الآن خاصةً مع استمرار قوة اقتصاد المملكة المتحدة وسوق العقار في الصعود.

أما عن سوق الطلاب، فبالرغم من حالة انعدام اليقين في سوق العقارات الدراسية لهذه الدورة الأكاديمية، حطم عام 2020 الأرقام القياسية بمجال المرافق الدراسية المُطورة لغرض محدد، حيث تم استثمار 5.77 مليار جنية استرليني بقطاع المرافق الدراسية المُطورة لغرض محدد في عام 2020. بالرغم من بعض التوقعات بتأجيل الطلاب الجدد سنتهم الأولى بسبب الوباء، إلا أن خدمة قبول جامعات المملكة المتحدة أو خدمة قبول الجامعات والكليات (يوكاس UCAS) سجّلت رقمًا قياسيًا في طلبات الالتحاق بمكان الجامعة لعام 2020/2021. قم بتنزيل دليلنا لمزيد من المعلومات عن الاستثمار في العقارات الدراسية.

6. “ماذا عن كم العناء الذي سأخوضه إن قررت التخلي عن العقار وبيعه؟”

قد يُمثّل الخروج من استثمار العقارات حالة من التوتر واستهلاك الوقت لمن يقوم بالاستثمار لأول مرة أو للمستثمرين الأقل خبرة. ولدينا وسيط داخلي في سيليكت بروبيرتي لينصح المستثمرين بخصوص استراتيجيات الخروج أو إدارتها نيابةً عنهم.

لطالما أظهرت المرافق الدراسية المُطورة لغرض محدد صعوبة في الخروج منها لأنها للمستثمر فقط، بمعنى أن المستثمرين يستطيعون بيعها فقط لمستثمرين أخرين وليس لسُكّان أو مُلّاك. لهذا السبب، تخضع قيمة العقار الدراسي غالبًا للعائدات التي يحققها. وغالبًا ستواجه صعوبة شديدة في محاولة الخروج من الاستثمار عندما تنتهي فترة الضمان الإيجاري، خاصةً إن قمت بعملية الشراء عبر مطور مشاريع مبتدئ أو إن حدث تضخم بالضمانات الإيجارية.

ولهذا السبب بالتحديد لا يعمل معظم مطوري المشاريع بمرحلة ما بعد إكتمال المشروع، بل يتركون المستثمرين بلا استراتيجية خروج، مما يزيد الصعوبة عليهم في إيجاد من يقوم بتسويق عقارهم. ويقدم فريقنا عائدات دقيقة خلال فترة الضمان الإيجاري حيث يتم ترسيخ العقار بالسوق المحلي، حتى لا تصبح في حيرة من أمرك حين تنتهي هذه الفترة، فوسيطنا الداخلي يملك تاريخًا حافلًا بالنجاحات القياسية، ويقدم أفكاره للمستثمرين من البداية للنهاية.

إن أردت معرفة المزيد عن مشاريع المملكة المتحدة العقارية أو إن كان لديك أسئلة، تواصل معنا اليوم وسيسعد بمساعدتك أحد مستشارينا الخبراء في المجال العقاري. اطّلع على أحدث استثمارات مجموعة سيليكت بروبيرتي من هنا.

مشاركة المقاله
يونيو 13, 2024
كيفية استثمار مبلغ في العقارات في بريطانيا؟
يونيو 7, 2024
كيف تشتري عقار في بريطانيا؟ اكتشف دليلنا الشامل لشراء عقار في بريطانيا
يونيو 5, 2024
سيليكت بروبرتي تكشف عن تزايد اهتمام المستثمرين من منطقة الخليج العربي بالمساكن الفاخرة حول العالم
مايو 29, 2024
شراء عقار في بريطانيا.. اكتشف الفرص والمزايا